家賃は今すぐ下げられる! ――家賃崩壊時代にトクする知恵

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  家賃は今すぐ下げられる！――家賃崩壊時代にトクする知恵2018/11/22
  
  2021/10/22　Review
  
  2018年12月3日初版発行。
  日向 咲嗣（ひゅうがさくじ）氏による著作。
  
  1959年、愛媛県生まれ。
  大学卒業後、新聞社、編集プロダクションを経て、フリーランスライターに。
  独立・失業・転職など職業生活全般をテーマにした執筆活動を展開中。
  2018年、失業当事者に寄り添った執筆活動が評価され、「貧困ジャーナリズム賞」受賞
  
  ビジネス系YouTuberである両学長が運営するブログ
  リベラルアーツ大学のおすすめ書籍一覧の中に本書も以下のように紹介されており
  興味を持った。
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  家賃は今より下がる。
  家賃を今より安くするために学んでおくべき必読の書
  著者の事例が載ってるのでわかりやすい。
  しっかり知識武装しないとぼったくられる業界なので気をつけよう
  ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
  いくつかの賃貸不動産サイトを常に比較検討し、大家と交渉するなり、
  実際に引っ越しを行うことで家賃を抑えることが出来るのだという。
  人口減少社会になっている現代の日本国において、冷静に考えてみればそうなるよなと思える指摘だった。
  いわゆるウルトラCは書いていない。またそんなものは無いと著者も書いていた。ただ不動産なだけにどうも皆、思考停止がちなようだ。
  毎月の固定費としても最も大きいのは賃貸費であったり住宅ローンなのだからここを少しでも抑えることが出来ないか定期的に見直し続けることは
  これからの時代は必須なのだろうと思う。
  ただ同時にこの本書を読んでいくと、大家業、不動産投資業にとっては不都合な書籍であるとも言える。
  本書を読みながら、守る力を高めるのは良い。
  しかし同時にインデックスファンド投資と並んで不動産投資をと主張するリベ大にはやはり無理があるなと感じた。
  これは相矛盾することであるからだ。
  まあ、その矛盾する所を両立させてこそ、リベ大の最終解脱領域である
  FIREが達成されるのだろう。（殆どの人は不可能）
  殆どの一般人はまず不動産投資をするべきではないと考える。
  不動産業者が魑魅魍魎なだけではなく、入居者からも本書の指摘するような家賃を下げられる圧力がかかり続けると思えば、かなり大変だ。
  藤田知也氏の主張するようにリーマン・ショック後などのような不動産価格がかなり下落している時でも無い限り、不動産投資の世界に立ち入らない方が良い。
  
  もちろんリベ大の不動産投資（不動産賃貸業）や副業に関しては疑問を覚えるものの、本書のような借地借家法の知識やローンや不動産に関わる知識、賃貸で損をしない為の知識を広く公開しているので極めて有益なサイトであることは間違いない。
  
  印象に残った点
  
  多くの日本人は、まるで新興宗教に洗脳でもされたかのように、住居費に湯水のごとくお金をつぎ込んでしまう。
  
  普段の買い物と同じく、不動産も1円でも安く買い、1円でも安く住むための努力をするべきである。
  安く住むことは難しくはない。これまで何度も繰り返したように
  「比較することで、コストは下がる」
  借りるにせよ、買うにせよ、とにかくひたすら複数の選択肢を
  「比較し続ける」だけで、誰でもそれは実行可能なのだから。
  
  購入という選択を検討する際に重要なことは何だろうか。
  まず、リスクを減らすためには、1箇所に資金を集中しないことが鉄則となる。
  つまり、不動産だけに全財産をつぎ込んでしまうと、それが値下がりしたときの損失が大きすぎる。
  人口減少時代に突入した日本では、不動産の持続的な値上がりが
  期待できない以上、マイホームを購入するとしたら、
  できるだけ安い物件にしておくのが賢明である。
  5000万円の物件の価値が半分になると2500万円もの含み損を抱えてしまうが、
  500万円の物件なら、もし半分になってもクルマ1台分と思えばあきらめがつく範囲だ。
  
  大家が値下げ拒否の場合、地元の簡易裁判所に「調停申し立て」を。
  「調停」にかかる費用は数千円程度、あとは数週間後に一度、裁判所に出頭するだけ
  調停委員は大家を説得にかかる可能性が高く、減額交渉がうまくいく可能性大
  更新の契約書にハンコを拒否すると、「借地借家法」にもとづき契約は法定更新され、結果的に更新料は支払わずに済む。
  
  ひたすら「比較すること」によってのみ、生活コストは下がるのである
  
  人と同じ引っ越しシーズンに部屋を探すよりも、それが終わった季節外れの
  時期になってから、本格的に部屋探しするほうが得する料金プランにありつきやすいと言えるだろう
  
  司法判断でかろうじて存続がセーフとなって更新料も
  「取られるなら、出て行く」と言い出す店子が増えてくればそれを取るところほど空室が多くなっていくのだから、やめざるを得ないだろう。
  貸手が優位な時代にできあがった慣習は、借手市場に変わることでことごとく破壊される運命にあるのである
  
  家賃交渉の進め方ノウハウを詳しく見てきたが、こうした交渉ノウハウ自体、いずれはまったく意味のないものになってしまうかもしれない。
  なぜならば、礼金、敷金などの初期費用の条件が緩和されていくなかで、家賃を下げてもらうために苦労して交渉するよりも、シンプルに家賃の安い部屋に引っ越したほうが、より確実に固定費をカットできるからだ。
  
  店子サイドは、闇雲に更新料を不払いにするのではなく、
  家賃減額交渉を行った上で「交渉が決裂したためにやむなく更新料の支払いを猶予している」というスタンスを取り続けることが重要である
  
  こうして一度勇気を持って法定更新すれば、期間の定めがない契約に
  変更になるわけだから、以後、2年ごとに区切りはなくなって、その部屋に住み続ける限り、更新料は二度と払わずに済むという理屈である。
  なお、期間の定めのない契約へと変更になった場合、退去する3ヶ月前までに大家に通告しなければならなくなるので、その点だけは注意したい。
  
  法定更新すると、更新料の支払い義務がなくなることである
  
  現行の借地借家法において、店子は家賃を払っている限りはいつまでも居座ることが許されていて、この法律は強行規定であるため、
  契約書でどんなに大家に有利な内容を加えておいたところで、それらは全て無効となる。大家からすれば「一度貸したら二度と戻ってこない」と言われる所以がここにあるわけだ。
  
  合意がないまま、更新期限を迎えた時には、契約は従前の内容で自動更新されることになっているんです。更新後は、これまでどおりの家賃を払い続けなければなりませんが、更新手続きをしていないわけですから、更新料は支払う必要がない。しかも、一度自動更新されますと
  それ以降は期間の定めのない契約とみなされますから、今後二度と更新料を払う必要がなくなります。
  
  家賃に関する事件を扱う調停委員は、地元の不動産鑑定士がなることが多いんですね。調停委員になることは、不動産鑑定士にとって非常に名誉なことで、3年の任期を4期以上務め上げると、かつては勲章がもらえたと言われています。この業界では、調停を数多く成立させた人が優れた調停委員ということになっていますから、そのためにも調停委員は大家さんを説得して一件でも多く調停をまとめたがるわけです
  
  家賃交渉を開始するのは2年に一度の契約更新を控えた時期がベスト
  
  「更新のお知らせ」文書に対する返信として、「家賃減額請求」を文書で通知する
  
  文書に盛り込むのは１現行の家賃が周辺（できれば同じ物件の別の部屋）と比べ高いという事実と資料、２自分が希望する値下げ金額、の２点
  
  一部承認で丸め込まれないよう注意
  周辺が８万円の時に９万円で値下げ金額を提示せず、８万円で示す（例）
  
  最初に要求する家賃の値下げ額の設定
  
  ただし、近隣同種の物件のデータしかない場合は、あえて事例は出さないのが鉄則。
  不動産は、まったく同じ条件のものが存在しないため別の建物の事例を持ち出しても、細かい条件が違うと言い逃れされるだけだそうだ。
  
  家賃下げ交渉の前に、今住んでいる部屋と条件が似通っている近隣物件を調べ、その相場を把握。
  
  引っ越し代を含めた「新しい物件でかかる費用」と、今の所に住み続けてかかる費用を、２年間の住居費総額で比較し、損益分岐点を見つけ出す。
  
  損益分岐点を目安として、値下げ目標額を設定。
  
  交渉が決裂して困るのは、あなたではなく大家である。
  
  借主からの家賃減額交渉は借地借家法に認められた正当な権利である
  
  借地借家法は大家側の値上げ特約は認めず、店子側の値下げ特約のみを認めた、店子に圧倒的に有利な内容。
  
  借地借家法では、たとえ契約書に明記されていても店子に著しく不利な契約は無効になる強行規定となっている
  
  敷金、礼金、更新料、フリーレント・・・細かな条件で比較不能になりがちな家賃比較は「めやす賃料」でスッキリ
  
  ネット上の家賃相場は信用せず、まずは近隣の新築物件家賃をチェック、これを基準に部屋探しを。
  
  駅からの距離、ユニットバス、定期借家・・どのデメリットを受け入れるかが家賃下げの重要テーマ
  
  賃貸サイトは、大手不動産会社独自の「企業型」
  中小不動産業者の協会が運営している「協会型」
  大手ポータルサイトが運営する「ポータル型」に分けられる
  
  使い勝手のよい「ポータル型」元付業者を見つけられる
  「協会型」など目的に合わせて賃貸サイトを使い分けたい。
  
  不動産会社の営業マンはあなたの利益に忠実ではない！
  不動産屋に出かけ、物件探しを頼むよりも、賃貸サイトでの検索が掘り出しモノへの近道である
  
  協会型のサイトからアクセスして、あちこち見ていくとネット営業に力を入れている地場の不動産屋が必ず出てくるはず。
  自社サイトを開設していれば、そちらも詳しくチェックしてみるべき。
  注目したいのは、物件データの更新の頻度。
  こまめにデータを更新している業者ならば、
  オトリが掲載されている恐れは少なく、ネットで見つけた激安物件も積極的に仲介してくれるだろう。
  
  オトリ物件を見抜く方法
  周辺相場から見て格安でないと集客効果はないため、同じ賃料水準のリストの中で、飛び抜けて新しかったり、広かったり、あるいは駅から近かったりする。そんな物件はまずは疑ってかかるべき。
  
  不動産屋には自分で選んだ物件だけ案内してもらえばいい
  
  ネット経由で、プロが見ているのと同じような膨大な数の物件のデータを誰でもアクセスできるようになった
  
  オープンにする（業者専用のデータベースに登録）前に消えていく、
  素晴らしい非公開物件もあるにはあるのだろうが、
  市場に出ていない物件イコール市場価格の波にもまれていない
  （要するに高い）可能性が高い。
  超お得な物件があったとしても、それはごく稀な例だろう。
  したがって、不動産屋に出掛けていって、いい物件をみつくろってもらうよりも、ネットに出ている物件を毎日根気よくチェックしていくほうが、より確実にお得な物件に巡り合えるコツと言えるだろう。
  
  生活コストをカットする秘訣は「ひたすら比較すること」
  同じアパート・マンションのほかの部屋と近隣の家賃相場を調べることが第一歩。
  
  家賃住宅専門の検索サイトは使い方次第で強い味方になってれる
  
  家賃交渉が面倒なら、思い切って近隣に引っ越してしまう手も。
  
  賃貸サイト
  ポータル型
  Yahoo！不動産賃貸　HOME'S賃貸　SUUMO賃貸　スマイティ賃貸
  
  協会型
  アットホーム賃貸　不動産ジャパン　ハトさん　
  
  企業型
  いい部屋ネット　ホームメイト　レオパレス21
  
  いちばん有利なのは、「いつでも、いいところがあったら決めたい」というスタンスで、より長期にわたって情報収集を続けていくことである。
  「いいところがなければ選択しない」でいい、
  つまり今の部屋に住み続ければいい。
  
  東京を除く主要都市ではワンルーム（バス・トイレ付き）の家賃の最低価格は1万円台に突入
  
  大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市でも、ワンルーム1万円台物件は容易に見つけられる。特に札幌市では1万円台物件であふれかえっている
  
  ワンルームにおいて、全国的に「礼金」は姿を消し、敷金なしも増えてきている
  
  「家賃は下がらない」「敷金礼金を取られる」
  「新築物件は高い」と言った不動産の常識はことごとく崩壊
  
  今起きていて、これから本格化するのは、大家さん同士で新規顧客を奪い合う「賃貸住宅の携帯電話化」である
  
  黙って長く住み続ける人ほど大損する時代に突入したのである
  
  2011年10月～12月の東京23区内マンション返金賃料は2008年7月～9月と比べて、2.2万円も下がっている。
  
  その後も家賃は下がり、2013年1月～3月の23区内マンション平均賃料はついに10万円を切り、4年半で24％下落
  
  家賃下落の背景には人口減少があり、年間25万人ペースで人が減り続け、現状の住宅供給が続くと、2040年には空き室率40％の試算も。
  
  家賃崩壊時代には、長く住んでいる人ほど相場より高い家賃を払うことになるわけだから、引っ越すかどうかは別にして少なくとも2年に一度は、近隣相場のチェックを怠り無くするのが鉄則である。
  
  

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  投稿日：2021.12.10

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  コスケ

  空き家が増えることで家賃は減る。
  さらに少子高齢化により激安マンションが増えている。家主の価格競争。
  敷金礼金は気にしなくていい。無しのケースが多くなっている。

  投稿日：2023.12.22

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